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部分規模房企“負重前行” “千億之路”道阻且長

來源:北京晚報 作者:張鑫宇 2021年01月16日 10:51

  “未來市場規模如果達不到千億,就幾乎沒有玩的資格。”2017年,為拿到進入樓市下半場的入場券,數十家中小房企,立下了“千億目標”的軍令狀。但對規模房企來説,千億僅是分水嶺,三千億甚至五千億才是企業需要長足發展的目標。

  儘管壓力重重,但仍有不少房企加速邁入了千億陣營,同時也有一些房企退出梯隊。據克而瑞公佈的2020年房企全口徑銷售額成績單顯示,“千億陣營”規模已擴容至43家。三年過去,“千億”似乎依然是房企避不開也繞不過的關鍵詞。

  10家企業首次擠進“千億俱樂部”

  “有規模才有江湖地位,才有話語權。”新城控股高管曾公開表示,房企只有加速奔跑,才能在未來的市場壟斷格局中“剩者為王”。而作為規模擴張中的一個重要門檻,“千億目標”早已不是新鮮話題,並始終佔據歷年年終盤點數據的C位。

  在業內人士看來,完成千億目標既是中小房企未來可持續發展的必要保障,也是其獲取融資及參與土地資源競爭的重要基礎之一。

  2017年,中駿集團一改往日“佛系”增長趨勢,首次提出要在2020年突破千億目標;禹洲地產創始人林龍安提出了3年銷售突破千億目標;同年,時代地產(現更名為“時代中國”)發佈中期業績時首次提出要在2019年或2020年實現千億銷售額。

  向來以“穩健”著稱的“閩系”房企融僑集團也不甘落後,在2017年合約銷售額562億元的基礎上,2018年1月公開表示,企業已將“2020年實現千億合約銷售額”寫進公司的戰略目標,這也是融僑首次對外公開千億目標。

  當初定下“小目標”的企業,如今進展如何?隨着2020年銷售業績的公佈,進展一目瞭然。據瞭解,2020年龍光地產、禹洲集團、中駿集團、新力地產、時代中國等10家房企,規模首次突破千億大關。

  其中,濱江集團、龍光地產、時代中國等企業延期進入“千億陣營”。

  然而,也有諸如融僑集團、和昌地產、五礦地產等企業未達成目標。

  據克而瑞公佈數據顯示,2020年融僑集團全口徑銷售額為859.0億元。

  2018年提出衝擊千億的和昌集團也未能如約完成其口中的“小目標”。數據顯示,2020年和昌集團全口徑銷售額僅為251.1億元,距離千億目標仍有很大差距。“未來2-3年內,如果一個企業沒有達到千億規模,是存在出局的可能性或在行業裏沒有太大話語權。”一位不願具名的業內人士如是説。

  部分規模房企“負重前行”

  在向千億規模進擊的道路上,激進的擴張,也不可避免地帶來了負債攀升、企業運營管理等壓力。

  2020年首次進入“千億俱樂部”的“黑馬”新力地產,在千億之路上走的兇險且波折。2015年,新力地產的銷售額還未達到50億元,但此後其銷售規模急速擴張,2016年-2018年間,複合年增長率高達136%。

  為衝擊千億規模,2020年新力地產加大長三角地區和大灣區的投資力度,上半年累計斬獲22幅優質地塊。一路擴張下,新力地產超額達成其年初定下的目標,克而瑞數據顯示,2020年其實現全口徑銷售額1196.4億元。

  激進的擴張,卻為其負債帶來了較大壓力。據其早前遞交的招股書顯示,2016-2018年,新力控股淨資本負債比率分別為1.9倍、2.7倍、2.4倍。2019年初,其淨負債率曾一度高達310%。

  與新力地產相似,曾經低調的新希望地產於2020年高調踏入千億房企陣營,卻依然難逃負債及管理層面的多重壓力。此前,新希望集團董事長劉永好曾表示對地產並沒有多少野心,2013年其年銷售額僅19億元。

  但2014年其領導層變動,佈局隨之調整,開始快速發力規模擴張,在土地市場上亦揮金如土。2015年-2019年,新希望地產全口徑銷售額從不足百億元極速增長至735.9億元;其拿地金額也從2017年的178億元增長至2019年的319億元。2019年,新希望的短期借款同比大幅上漲307.32%,總負債較上年增長53.62%至838.68億元。2020年上半年,其短期借款繼續攀升至6億元,總負債則增至966.28億元。

  縱觀前幾年提出千億目標的房企,其中有超過30%是“閩系”房企。而作為後續發力的閩系房企之一,中駿集團近幾年高速擴儲,規模迅速提升,千億目標也在計劃內按時達成。2017年,中駿集團董事局主席黃朝陽提出“2018年500億,2019年800億,2020年過千億”的目標。

  兵馬未動,糧草先行,中駿選擇了活躍在土地市場。數據顯示,其2019年底土儲規模達到3209萬平方米,相較2016年翻了兩倍,大規模擴儲後,中駿實現了銷售額的提升。

  與千億規模擴張相對應的,是高負債的增長。在這一點上,中駿也未能“倖免”。2020年中期報告數據顯示,中駿集團負債總額高達1315.10億元,淨負債率也較上年末增長8.3個百分點,達68.3%,剔除預收款項後其資產負債率也依然超過70%,踩中“三道紅線”中的一條。

  “跨線”後更拼綜合實力

  中指研究院機構指出,對房企而言,千億已逐漸成為分水嶺,從目前行業格局看,集中度的提升已成為必然。未來如何在奔跑中保持穩健而行,在更大的挑戰中尋求機遇,將是房企需要考慮的重要命題。

  對中小房企而言,規模即是生存。“在強者恆強的競爭背景下,如果缺乏規模優勢,房企在融資、拿地、銷售等方面都會受到極大制約。”合碩機構首席分析師郭毅表示,跨過千億門檻,不僅意味着規模總量的提升,在開發、人力、營銷、財務等相關成本方面,企業也可以得到有效的攤平。“隨着一、二線城市調控政策的加碼,三四線城市棚改和資金紅利的逐漸消退,面對越發殘酷的市場,中小房企衝擊千億規模所付出的努力要增長几倍。”郭毅強調,未來中小房企若無法突破千億門檻,則可能面臨“不進則退”的窘境。

  “房企在衝刺千億的前一兩年普遍會執行高速擴張的方式來促進規模的提升,達到較高規模後會開始尋求更穩定的增長方式保持行業地位。”一位不願具名的分析人士如是説。

  而對於站穩“千億陣營”的頭部房企來説,2020年或許是新的拐點。受去年疫情影響,頭部企業普遍放緩腳步,目標的制定也比往年更顯謹慎。“考慮到疫情帶來的衝擊,新城將2020年的銷售目標審慎地定為2500億元,較去年2708億元的銷售額下降7.7%。”新城控股董事長王曉松如是説。

  明源地產研究院分析認為,已進入千億門檻的企業有着比較成熟的戰略縱深,只要在結構上均衡好城市佈局,不需要冒很大風險就能獲得快速增長。“但為實現2000億、3000億甚至更長遠的目標,需要儘快尋求新的利潤增長點並快速做大做強。”明源地產表示,當下市場環境已不能與之前同日而語,企業實現規模的量級增長並非易事,房企需要結合自身實際,進行精準化的戰略佈局。

  面對日益嚴酷的生存環境,不少房企在規模競爭的同時,紛紛開啓新戰場。特色小鎮、城市更新、共享辦公……市場的諸多機遇,也給房企看到了彎道超車的可能性。“彎道超車不是不可能,但卻是小概率事件。”一位不願具名的業內人士直言,如果沒有足夠的資金支持,或者不能實現高週轉、快回籠,房企很難彎道超車。企業要樹立自己的品牌特徵,靠特色生存,做精做細,即為特定目標客羣創造價值。

(責編:鄢妮)